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(一)審慎評估:產權清楚,排除有瑕疵的物件(海砂屋、輻射屋、危樓……等)

(二)標價分析:比較市場價格,低於市場價得標

(三)專業點交:快速順利,安全交屋;專辦不點交,全程處理

(四)代墊尾款:九成貸款,優惠利率

(五)委託代標、投資代售:創造不動產豐厚獲利

 

中央社 (2008-11-20)


(中央社記者康世人新加坡20日專電)新加坡內閣資政李光耀昨晚出席名為「通商中國」的活動時表示,中國和印度有龐大的國內市場,有能力抵禦這次全球經濟衰退所造成的衝擊。

李光耀指出,新加坡的經濟在30年前比較依賴歐美國家,接下來要轉靠中國、印度和中東的經濟來推動區域化;尤其中國和印度都有龐大的國內市場,大有能力抵禦全球經濟衰退所造成的衝擊。

他表示,中國的對外貿易只佔國內生產毛額的10%,而新加坡的對外貿易額則是國內生產毛額的三倍半。

他說,雖然眼前這場經濟風暴可能對中國一些沿海地區,如廣州或上海等地造成影響,經濟成長率可能從過去的12%,下滑到8% ,但是他有信心當世界經濟復甦時,中國的經濟就可望迅速恢復到10%到12%的年成長率。

李光耀認為,中國市場那麼大,如果鼓勵國內民眾多消費或多購買房子,便可繼續維持經濟發展。因此中國現在正推動基礎設施和房地產建設,銀行也降低利率。

他說:「我相信它(中國)可以做到,如果我們不趁這個機會和中國擴大在經濟、貿易、投資等各方面的聯繫,將是很大的損失」。

李光耀又說,新加坡和中國最近簽署自由貿易協定,也進一步促進兩國的經貿和文化聯繫,方便新加坡企業在迅速成長的中國市場中找到更多的商機,新加坡人應及時把握當地發展和拓展生意的良機。

新加坡中華總商會(Singapore Chinese Chamberof Commerce & Industry)去年11月成立「通商中國」雙語網站,希望培養雙語和雙文化人才,協助有意到中國尋求商機的新加坡人提升華語表達能力,也讓新加坡人了解當代中國的社會和文化,成立迄今一週年。

昨晚李光耀、副總理黃根成、總理公署部長林瑞生、衛生部長許文遠和中國駐新加坡大使張小康等人都出席了這項活動。971120

 

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中時電子報 (2008-11-17)

蔡惠芳台北報導

建商為了對抗景氣嚴冬,最近紛紛大幅調整推案策略,頂級產品普遍「惜售」,改打平價產品,使得房市漸回溫,少數走「實華」路線的預售屋,一個星期竟然大賣15戶,在行政院考慮規劃700億元消費券,激勵內需消費之際,房地產業者預期零售店面將可望最先受惠,房市可望漸入佳境。

台北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長、傳真實業董事長王明成表示,造成房市最近在短短兩週之內,出現買氣回籠的關鍵,包括有台股底部似乎浮現、信心回流;行政院宣佈將遺贈稅降至10%;央行降息;以及陳雲林訪台簽訂四大協議。

王明成表示,行政院正考慮發放「消費券」以刺激內需,依目前方案,估計台灣至少有6百萬戶受惠,零售業和店面可望雨露均沾。

王明成也表示,這波全球金融風暴衝擊下,訴求中上階層的高價產品受傷較大,反觀訴求中產階級的產品,只要地段好、產品規劃特殊,照樣狂銷。

以台北縣八里昇陽建設最近甫開賣的「昇陽九樂」來說,就是以訴求特殊的生活型態、「實華」路線的產品風格,賣「快樂」、賣「感覺」,反而擄獲台北都會人的心。

海悅廣告副總經理王俊傑表示,面對全球外在環境景氣差的時候,最近台北房市表現趨於穩定,已是相當難得。不過房市要復甦,還得看大環境和政策。

住展雜誌研發長倪子仁表示,11月以來房市人氣買氣約回籠一成,訴求「二低一高」的建案,特別賣座。最近市場上已出現「自備10%」、「自備10萬起」、「總價98萬起」、「訂金、簽約金39萬起」等誘人的廣告訴求,甚至還有「送裝潢」、「工程O付款」,讓購屋客戶怦然心動。

至於行政院將發放消費券的政策成效,倪子仁表示,受惠對象預期會是一般中產階級、或所得較低的民眾,可能會激勵餐飲、民生等消費市場;但會為房市帶來多少利多,還要觀察

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皇鼎建設加碼投資北投廠辦,近日以6.25億元向義美食品買下台北市大業路148號的物流中心,土地面積1,138.61坪,使用分區為第三種工業區,每坪單價高達55萬元,未來皇鼎將拆除興建為廠辦大樓銷售。

皇鼎建設上周才出售內湖廠辦「太陽科技廣場」C棟給力晶半導體子公司力仁電子、仁典投資,進帳9.8億元,本周隨即轉戰北投土地。皇鼎看好華碩電腦第三季NB出貨量不錯,當地電子業廠辦市場租賃需求龐大,附近鄰捷運奇岩站出口,將首度在北投推案。

皇鼎取得的建物位於台北市北投區奇岩段五小段591-1、592 、593-1、593-2地號,預計在義美明年3月將廠房遷至南崁後,將立即拆除重建。

義美食品副董事長高志尚表示,由於北投車流量大,卡車進出不方便,工業區變更地目不易,因此決定出手賣掉義美北投物流中心,未來將遷至南崁,目前義美在台北還有五股物流中心。

事實上,北投與內湖工業廠房市場一直以來都維持翹翹板的競合關係,但由於台北產業東移明顯,近年來北投廠辦買賣案件並不多,近年來交易大案為,2004年榮安邱以4億元買下台灣柯達3,000坪的北投廠辦大樓。

【2007/11/01 經濟日報】

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【經濟日報╱文/黃啟菱】

台商回流購屋潮,儼然是近來房市多頭一大支撐。房地產業者分析,在台商購屋議題中,最具利基的,就是桃園南崁一帶。

桃園南崁擁有交通便利性、離國家門戶不遠等地段優勢,並有良好生活機能,加上日益提高的建案品質與社區環境,都是受台商青睞的因素。

東森房屋南崁奉化加盟店經理邱奕田說,南崁地區有眾多替代道路穿梭其中,尖峰時間進出交通並不壅塞;加上早年許多知名建商如中悅、昇捷、竹城、寶佳、麗寶、元利等,陸續推出高品質住宅大樓,建築品質高、社區型態新穎,吸引許多頂級購屋客。

市調指出,南崁地區一般電梯大樓產品,以四房型態加雙車位為主流需求,五年內新成屋行情每坪約10萬至13萬元,台北客為購屋主力,總價在1,000萬元上下,較知名的社區有「麗寶經典」、「星河」及「陽光峇里」等。

中悅機構所推出的豪宅個案,坪數多在百坪以上,且集中在上南崁地區。東森房屋南崁加盟店協理賴宗利說,中正路、吉林路一帶儼然成為「中悅村」,很受台商企業主青睞。目前,中悅系列產品依不同條件,成交價從每坪20萬到35萬元不等。

南崁近來也掀起「農舍興建潮」。東森房屋南崁奉化加盟店東溫秀鳳說,最近有許多想購地興建農舍、作為度假使用的消費者前來探詢,讓農地交易格外熱絡,惜售現象已浮現。

據了解,可以興建農舍的農地,交易價格約為每坪2萬至3萬元;而都市計畫區內的農地,成交行情已漲至6萬至7萬元不等。

溫秀鳳說,在房價、建築品質、社區環境、生活機能、交通條件等相對優勢的帶動下,越來越多人寧要南崁豪宅或透天加上超大車位,也不想砸大錢在北市買小宅。可以預期,未來南崁房市還會有一波補漲機會。

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房巿不景氣,不論成屋或是預售巿場皆傳出不少交易糾紛,包括預售屋出現房子尚未點交,銀行已撥款給建商的問題,而成屋巿場更傳出,不肖房仲業者違法吸金、捲走購屋人購屋價款潛逃事件。

受到近兩年建材價格大幅上漲、包工難找等影響,最近房屋市場陸續發生部份建案交屋延遲現象,群義房屋指出,購屋人因建商與金融行庫原先洽談房貸合作專案,即將到期並限期執行,以及行庫緊縮房貸、調高房貸利率,傳出未與客戶點交房屋、銀行逕自撥款給建商的情形。

另有房仲業者透露,許多地方房仲公司常與投資客合作,集資投資個案,不過,在房巿不景氣下,近來出現業者集資後,捲款潛逃案例。還有業者因交易量萎縮,經營不下去,拿走購屋人斡旋金或價款,惡性倒閉,避不見面,全台這類案件多達十餘起。

對於一些購買預售屋的自住型購屋人,群義房屋北區事業處總經理潘家成提醒要審視原有買賣合約對交屋完工的日期規定,在與銀行對保核貸文件中要注意不輕易在有空白金額契約簽字,且要注意文件上的核貸金額及核撥授權規定,以免事後發生增貸,但房屋尚未點交、交屋銀行逕自撥款建商扣款情形。

若因銀行作業有疏失,購屋人可去函要求銀行更正行為。若是購買成屋的首購族,則需注意銀行房貸的核貸成數,並檢視自己的還款能力。

永慶房仲網總經理廖本勝指出,購屋人要避免不肖房仲業者捲款潛逃,最好在購屋時,要求履約保證,將錢撥到銀行,由銀行代管,才能避免陷入房子沒買到,購屋資金不翼而飛的慘況。
中國時報

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飆了4年的房市,今年下半年出現逆轉,銀行緊縮房貸,嚇得許多小套房投資客急著拋售,但買盤承接無力,很多投資客面臨兩難,不知該壓低價格殺出?還是先將房子出租觀望風向?

房仲業著指出,92年SARS過後,國內房市就開始強強滾,很多菜籃族、退休公務員紛紛加入房市投資客行列。這類投資客最愛的就是低總價小套房,建商也配合搶推「小豪宅」,光台北市大直一帶,4年來建商推出的小套房就高達上千戶。

■ 預售套房 密集交屋

不料,幾個月前金融機構緊縮貸款成數;央行連續升息,帶動銀行調高房貸利率;加上不少預售套房今、明兩年進入密集交屋期,沉重資金壓力,嚇得投資小套房的人急著拋售,但又缺乏買盤承接,搞得整個房地產投資市場蒙上陰影。

■ 議價空間 高達3成

永慶房仲集團總經理廖本勝觀察,不僅北縣板橋,或是大台北郊區等地的套房賣壓不輕,就連台北市市中心、大直重劃區的產品,貼上「急售」紅條子,每到假日小套房建案旁就會出現一大堆房仲業者幫忙推銷,如果真的遇到資金卡得很緊的投資客,議價空間甚至可以高達3成。

■ 當包租公 拉長風險

很多人套房找不到買主,乾脆選擇當包租公,收租金付貸款,但是,房地產專家們認為,這樣不過是拉長風險。

北區房屋首席總經理彭培業表示,過去幾年銀行利率維持低檔,套房的投資收益率確實較好。但是目前房貸利率緩步上升已成為趨勢,現在利率在2%以下的房貸幾乎已在市場找不到了,而且未來利率只漲不跌,壓縮了包租公的獲利空間,如果景氣整個反轉向下,包租公說不定還要承受虧損風險。

另外,一旦貸款買屋後,所有自有資金全部綁死,反而失去其他投資機會。

■ 供給龐大 租金低檔

房市專家說,套房供給量實在太大了,光台北市永春捷運站到國父紀念館站一帶,套房推案量就高達2,000多戶,龐大供給讓租金始終漲不起來,無法跟得上利率漲幅。

舉例來說,台北市10坪大小獨立套房平均租金約1萬4,000元,如果投資客購買總價600萬元套房,扣掉3成自備款,貸款420萬元,貸款利率平均以3%利率計算,分20年攤還,包租公每個月本加利息就要負擔2萬3,000元,另外再加上稅金等,怎麼會有賺頭?

■ 槓桿太高 貸款吃力

不過,沒經驗的投資者雖然紛紛落跑,但仍有多年經驗的投資客抱著撿便宜心態進場。房地產業者透露,有些投資客現在還是持續尋覓物件,且相當挑剔,只挑選北市大安、信義、松山區總價1,500-2,000萬內、三房兩廳的物件。這些人一方面進貨,另一方面也會部分獲利了解,以前價格是高出市場行情,現在則以行情價賣出,幸運的話,還可以殺價。

但也有業者觀察,雖然投資大戶口袋很深,但是,有些槓桿玩太高的人,「現在貸款已變成很沈重的成本!」
聯合報2007/10/19
103房屋買賣網

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今年第三季房地產景氣出現衰退警訊,北區房屋首席總經理彭培業昨(24)日指出,按照過去歷史經驗,房市若持續觀望一、二年,房價就會受到影響。他評估這波房地產買氣停滯只會維持半年,明年總統大選過後,不管藍綠陣營誰贏,兩岸關係勢必要開放,就可化解當前房市泡沫化的疑慮。

經濟日報與財富人生月刊、基泰建設公司,昨天舉辦財富人生投資理財講座,邀請北區房屋首席總經理彭培業、香格里拉國際行銷公司董事長陳錦台,傳授2008年房地產投資贏家秘訣,吸引300多人參加。

彭培業說,銀行資金緊縮、投資客退場,是近日購屋民眾信心不足的主因。但以目前量縮價平、市場資金卻很充裕等現象看,自住型買方無法追高停止買賣、承租,造成市場產生短暫停滯危機,下半年應屬於短期箱型整理,而非長期衰退期。

彭培業表示,明年有總統大選,但不論誰當選都是利多,只是開放兩岸三通的速度不同。尤其明年下半年北京奧運開始,全球富有的人都會湧向大陸,必定帶動台灣、南韓、日本等亞洲地區的經濟成長。

外界關心目前台灣房市有泡沫化的跡象,彭培業說,美國房地產多頭走了近十年,去年底才開始泡沫,今年227及727美國次級房貸所造成全球股災,其中一個最明顯泡沫化的現象,就是法拍屋數量大增。

但目前台灣法拍屋並未暴增,仍處於在安全水位,而「第一拍拍定率」有二至三成以上,顯示市場仍有承接買盤,房市泡沫化還不嚴重。

彭培業分析,房地產起漲到一定階段,由於小套房的投資門檻低,吸引許多財力不多的投資客進場,當房市出現泡沫現象,銀行首先開刀的產品就是小套房。這種情形若持續,出現中古屋買氣遲滯的第二警戒區時就要小心;但目前中古屋市場交易也沒有完全停滯。他強調,投資房地產前應考慮四個事項,包括不能高槓桿操作、勤做功課、熟悉土地法等相關法令、慎選地段,地段好就不怕沒有追求者。彭培業舉例指出,如果在郊區看房子,發現紅單(貼在電線桿的出售紅單)受日曬雨淋而變成白單時,就表示已賣不出去。因此買房子要買生活機能,尤其是捷運化後,捷運變成為基本配備。他說:「捷運到不了的房子,房子易跌難漲。」

  香格里拉國際行銷董事長陳錦台說,台灣目前房地產市場需求並沒有消失,一級城市的房地產需求依然強勁,例如最近國華人壽大樓以土地每坪600萬元價格標出,就代表房地產在通貨膨脹時代,仍是最具保值的商品。

 

 

 

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便利商店擴點及撤點情形,可以當作商圈興衰的指標。因便利商店擴點都經過當地消費力詳細評估,如果商圈中連鎖便利商店擴點積極,密度提高,代表商圈正在穩定成長,有助於提高當地店面租金行情及售價,但如果便利商店經營易手頻繁、或關店速度快,就代表商圈沒落。

招租1年仍乏人問津
以內湖星雲街為例,雖然屬於德安百貨生活圈,但一條不到1公里的街上2年內就關了4間便利商店,甚至沿街還有不少角間店面空置,招租、求售了1年,還是乏人問津。有間早餐店老闆說,房東漲價漲得太離譜,有間店面原本月租金3萬元一次提高到6萬元,在這種以住宅區為主的小商圈中,要多作多少生意才能補得回來,難怪很多都寧可選擇退租。

新重劃區是擴點最愛
不過也有些大興土木、未來預期有大量居住人潮進駐的新興重劃區,則成為連鎖便利商店擴點的最愛。

例如林口新市鎮、以及三峽台北大學特定區,這類重劃區因人口增加速度快,基礎消費需求增加,店面行情也跟著水漲船高,以林口為例,臨文化二路、文化三路的店面,過去每坪不到30萬元,現在每坪售價都以超過55萬元。
蘋果日報2007/10/21

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最近,各行庫放款政策日趨保守,有購屋需求,卻因自備款門檻過高,而望屋興嘆的消費者也與日俱增。房仲業者建議,透過陽台補登權狀、磚造牆改成RC牆,或是透過保障型房貸,都可提高貸款成數一至兩成,大幅減輕自備款壓力。

經建會最新住宅動向調查報告,全國房價信心指數已由第一季的106.83急降到100.87,台北市信心分數更是首度降到100以下。而出於投資動機的購屋者,第二季比率降到18.3%,創近一年半以來新低,台北市更由上季的31.9%降至20.2%。

分析其中原因,主要是銀行房貸成數降幅過大,消費者、投資客缺乏可運用資金,以致無力購屋。全國不動產董事長葉春智不諱言,今年初以來,銀行房貸成數大幅降低,是房市最大殺手。

全國不動產加盟總部企劃研究室,近日調查大台北地區房貸成數,發現目前台北市房貸成數多在70%至75%,能貸到80%以上的,多為大坪數產品,但這類購屋人不乏「銀彈充裕」者,貸款需求其實不大。

台北縣方面,則視地區而定,但平均都在七成以下,15坪以下小坪數住宅,是時下頂客族、單身上班族較有能力碰觸的產品,不過,目前即便位處大台北捷運站周邊,貸款成數也僅60%至65%,自備款壓力極為沉重。

葉春智表示,房貸成數大幅降低,使目前市場呈現「有買氣、無力氣」的窘境。據全國不動產旗下100家加盟店反應,這幾個月帶看組數、來店客量並未變少,但成交量明顯萎縮,許多消費者看屋之後,很想購買,但一算自備款,往往就打了退堂鼓。

葉春智舉例說,現階段台北市三房電梯產品,平均總價在1,100萬元上下,過去貸款八成五,消費者手頭上只要有165萬元,就可購進,現在則至少要300萬元,才有機會購置。

北市套房近來房價開始走滑,吸引自住單身族到店頭看屋,其中又以總價500萬元的產品最受青睞,但目前包括忠孝復興站附近的15坪套房,願意承貸的銀行,成數也降到六成上下,自備款少說要200萬元,單身薪水族無力籌措,只能放棄。

「望屋興嘆」的情況在外縣市更為明顯,房價高漲多時後,中產階級在台北縣購屋,心態上已較能接受高房價事實,預算也多提高到700萬至800萬元,然而房貸成數降低,卻成了一大障礙。

一位民眾看上板橋一間總價700萬元的33坪電梯住宅,平均每坪21.2萬元,以板橋當地行情而言並不算高,雙方已到成交階段,但因詢問多家銀行均只能貸到七成,自備款得達210萬元,買方最後仍被迫放棄。

觀察目前銀行放款態度,除了個人信用紀錄良好,收入高人一等的,銀行仍願釋出較高房貸成數,約達八成左右外,增加擔保人、提高房貸利率、縮短房貸攤還年限等傳統做法,現也都無法讓銀行增加放貸成數。

葉春智說,過去銀行都以成交價作為核貸基準,現在不少銀行會把成交價打折後,再以較低成數放貸,對購屋人而言,資金壓力更形沉重。

不過,這種情況倒也不是無解,葉春智表示,很多中古屋陽台並未登記在權狀內,房屋交易時,可先到地政機關補辦登記,多出的三、四坪,就可增加房貸金額。銀行對磚造隔間牆和RC牆也有不同鑑價標準,RC結構能獲得較高的鑑價行情。

此外,不少銀行推出的「保障型房貸」,原來只是訴求萬一購屋人因失業或其他因素,無力繳房貸時,可以代為清償;現在為大力推廣這種保險,多結合房貸承做,購屋人申請房貸時,如果加保這類保險,也能提高一到兩成的房貸成數。

葉春智說,多數銀行其實仍有一堆爛頭寸,巴不得把錢放貸出去,因此對好區段、屋況好的物件,房貸條件仍很優渥。但對普羅大眾而言,在房價高漲,薪水不漲下,很難觸及這些物件,因此除了顧好個人信用外,運用上述方式,不失為購屋好方法。
經濟日報2007/10/13

 

 

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