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新光銀行預計12月10日公開標售民生金融大樓，據了解，已吸引25組大型機構投資人洽詢，其中有十餘家是外資法人。

受新光委託標售事宜的戴德梁行總經理顏炳立昨（30）日表示，該大樓底價70億元，因買家競逐，成交價可能落在83.8至85億元，並改寫台灣商用不動產成交紀錄。

新光銀行原定11月中自行標售民生金融大樓，但受國華人壽大樓以53.7億元售予台灣人壽，比底價40億元高出34%後，新光銀行上周緊急喊卡，改以公開透明的標售方式處分。

戴德梁行昨天正式對外公告整棟銷售底價70億元，換算一樓每坪單價105萬元，二樓以上每坪57萬到58萬元，按一樓每坪租金5,000元算，租金收益率4%，二樓以上收益率4.59%。

顏炳立說，雖然新光民生大樓要價70億元，進入門檻很高，但近日有十餘組外資詢問，搶手程度超乎想像。他強調此案「200%一定會標出去，而且成交價上看85億元」。

顏炳立指出，敦北民生A級辦公大樓空置率僅6.4%，平均每月每坪租金2,300元，該區過去幾年辦公大樓新供給量鮮少，新光銀行民生金融大樓是過去三年來唯一一棟新完工大樓，產品具有獨特稀有性。

顏炳立表示，有鑑於外資持續加碼台北商用不動產，此次標售潛在客源，除鎖定本地投資法人外，外資法人也是重點行銷對象，戴德梁行將運用海外網絡資源，將以香港及新加坡等重點城市進行海外行銷，希望有機會吸引尚未進入台灣的外資法人參與，也創國內A級辦公大樓赴國際行銷首例。

新光民生大樓總樓地面積約14,325坪，進駐率達80%以上，除一樓租給BMW汽車，二樓以上主要租戶包括新光銀行、奇異資融（GE Capital）、台灣東芝、台灣安斯泰來製藥、美商JC Penny、伊麗莎白雅頓等知名外商。

【記者梁任瑋、陳芝艷／台北報導】中聯信託34筆不動產昨（30）日第二次公開標售，僅五筆售出，備受市場矚目的台北市中華路219坪商用土地，由大洋僑果以每坪288萬取得，高出底價7%，而新竹凱撒飯店二度流標，總計五筆不動產成交金額8.8億元，比底價高出1億元。

中央存款保險公司昨天標售中聯信託公司特定34筆不動產，售出的不動產包括中華路的商用土地、兩筆新店華城的不動產、汐止山坡地和台北市西寧南路的地下停車場，最後得標金額為8.8億元，溢價率約13%。

中聯信託位台北市中華路商四土地由大洋僑果以6.3億元標出，幾乎接近第一次公告標售底價，成為本次標售單一成交金額最高的標的，其餘售出物件還有北市西寧南路24個停車位、一筆新店市華城一段土地溢價96%，成為最高溢價標的由英屬維京群島商利堡國際有限公司台灣分公司取得。

銀行對房貸業務嚴格把關，部分建商索性與購屋者簽署兩份契約，除了真實的買賣合約外，還有第二套給銀行看的契約，契約內以較高的房價向銀行申請全額房貸。不少銀行若根據灌過水的契約來放款，將影響債權確保。

據了解，這類房貸個案以小坪數的房子案例居多。

由於較為弱勢的族群未必有足夠資金買房子，而且銀行也不再推出過去百分之百的房貸，於是在建商、代書、仲介等的媒合下，據了解，前一陣子建商推房時，提供投資人第二套灌水的契約，假設真實的房價為一坪12萬元，買賣方雙方還會簽第二套給銀行貸款用的合約，房價為一坪15萬元。

銀行若以真實一坪12萬元打八折僅提供貸款一坪9.6萬元，但如果以一坪15萬元打八折後，一坪為12萬元，等於投資人可以全額貸款，不用自己拿出一毛錢。有些銀行因為無法分辨行情，吃了不少悶虧。

第一銀行房貸主管表示，一銀有獨立的鑑價中心來控制風險，因此沒有落入此陷阱，而且一銀不會只看客戶提供的契約，也會上網、實地查詢，甚至假日派出大批人馬喬裝客人確認真實房價行情，避免被倒帳的風險。

正因為小套房出現兩套合約的機率較高，一銀對小套房的貸款利率較高，介於3%-5%，有的業務員甚至將小套房的定義從15坪提高至20坪，也不承做投機客愛炒作的林口、三峽地區房貸。

彰化銀行則規定小套房申請每人限一件，而且會嚴格檢視貸款人的收入證明、扣繳明細等，即使是收入頗豐的借款人，如果沒有證明也很難申貸。

黃維綸投資房地產，從無到有，賺了300多萬元，讓人羡慕，不過，她說，自己「怕買高手軟」、「想殺個意思意思」，是兩大缺點。這讓她少賺了一千多萬元。

她說，這一兩年，她看了不少房子，其中有兩次機會很不錯，但因決定速度不夠快，讓她很遺憾。

怕買高 1400萬屋 人家賺走

一次是一間透天厝，屋主開價1500萬元，她事先查訪區域行情，發現比行情低，就找了幾位朋友打算合資購下，並和對方談價，下殺到1400萬元，朋友認為差不多了，可是她還是怕買到高點，一直沒有做決定。

結果沒幾天，那棟房子就賣出去，後來又隔沒久，買的人又丟出來，以2000萬元出售，讓她印象深刻。

想殺低 900萬便宜屋沒買到

還有一次則是仁愛圓環一帶一間房子，屋主底價900萬元，其實已是低行情，但她想買房子哪有不殺個意思意思，但屋主後來乾脆不賣她，被另外一位投資客買走，那位投資客後來以1500萬元轉賣，賺了600萬元。

她說，這種機會其實不多，她常會看報紙區域房市報導，然覺得有前景，就會去看看，但經驗是，報紙寫的行情，很難找得到，屋主開價都是高出一大截，要殺下來實在不容易。

由於一樓店面難尋，投資客也發展二樓及地下室店面，租金收益也相當高，一處30多坪的二樓店面，屋主出租讓人經營餐廳，月收租金35萬元；有一處100多坪地下室出租，收租也高達100萬元。

吳志傑表示，安和路二段為高級PUB聚集區，除了本地客，由於就在遠企飯店旁，具高消費能力的外國人，也多在此流連，店面生意佳，因此租金一路上揚。

店面價格方面，安和路二段因租金最好，單價也最高，平均一坪要250~300萬元；其次是位於十字軸線上的敦化南路二段，成交行情一坪約200~250萬元；區域內排名第三的，安和路一段一帶，因店面效益不若二段，平均單價較低，一坪約150萬元到200萬元。

區域內因上班族群動線，如從六張犁捷運站進入敦南遠企商圈的一些街道路徑，像是敦化南路二段265巷等，也具店面價值，這些巷道店面，單價則是在60~100萬元/坪間。

當地套房租金行情倒是維持平盤，吳志傑表示，換算單價，一坪租金約1000~1500元，由於當房價高，報酬率相對偏低，不過自房市景氣復甦以來，當地房價漲勢未曾停歇，去年四月到現在，不論大樓或公寓，一坪上揚3~4萬元，去年進場的投資人，一間30來坪房子，不到一年就增值了100多萬。

【2007-01-19/聯合晚報/8版/投資．寰宇】

商圈黃金十字線 租你快樂
投資不動產榜首→敦化南北路、仁愛路 觀察上下班動線 找能下金蛋的金雞母

記者游智文/台北報導


投資不動產首重地段，台北市最好的投資地段在哪裡？房仲業者分析投資市場，認為北市敦化南北路、仁愛路已形成「黃金十字線」，沿著十字線及周邊衍生商圈投資房地產，效益高，增值潛力也大，未來十年都看好。

十字線周邊衍生的商圈，包括敦南遠企商圈、忠孝東路三、四段沿線商圈、敦北民生商圈、國父紀念館商圈等。

業者表示，此一區域內包括店面、辦公室、套房，都可操作，投報率有3~6%水準，雖看似不高，但市場穩定，且未來房價仍持續看好；十字線上物件總價高，資金需求較大，投資人可在辦公圈和住宅區動線上找到門檻較低的物件。

中信房屋副總劉天仁表示，世界各國最具不動產投資價值的區段，都是在高級辦公區及高級住宅交錯地帶，區域以高收入白領為主，品味高，消費能力強，帶動高級店面、套房發展，租金水準因此高人一等，房價更是持續上揚。

台北市有兩處高級辦公區及住宅區混合地段，一處是信義計畫區，另一處就是敦化南北路、仁愛路一帶。信義計畫區為區塊型，辦公圈和住宅圈緊臨，高消費族群活動集中在區域內，而可投資的物件又大都是整棟轉讓，總價動輒數億，一般投資人難以進場。

敦化南北路及仁愛路則呈十字狀，高級辦公大樓從敦北、民生一帶，一路延伸到敦南遠企商圈，頂級住宅則是從仁愛路二段一直分布到四段，也拓展到信義路沿線，其拉出的上下班動線較長，商圈較多，因此也有較多的投資機會。

劉天仁表示，投資人想進軍「黃金十字線」店面，不一定要在高總價的成熟商圈、十字線上打轉，觀察人群上下班動線也可找到總價較低，但租金報酬佳且具增值潛力的店面。

物件選擇方面，劉天仁認為，上班路線上應以早餐、上班相關用品店面為主要考量，下班路線，則是以可經營熱食、娛樂、精品的店面作為投資標的，較有獲利空間。

中信房屋表示，目前十字線上黃金店面大多掌握在投資客手上，取得不易，不過，由於日前相關單位發出預警要求銀行研議合理房貸成數，手頭有太多投資物件的投資客，今年恐將面臨資金周轉壓力，釋出黃金物件機會相當高。

中信房屋認為，這對新進場的投資人或手上握有資金卻苦無好投資物件的民眾而言，是一個難得的進場利基點，只要有合理投報率，即可逢低承接，擁有一隻能下金蛋的金雞母。

【2007-01-19/聯合晚報/8版/投資．寰宇】